La Direcció General de Tributs i Jocs de la Generalitat de Catalunya ha aprovat la Resolució 3/2025, de 27 de juny, relativa a l’aplicació  del nou tipus agreujat del 20% en l’Impost sobre Transmissions Patrimonials i Actes Jurídics Documentats (ITP i AJD), que afecta tant els grans propietaris d’habitatges (grans tenidors) com les transmissions d’edifici complet, segons el que es preveu en el Decret llei 5/2025, de 25 de març.

Aquesta resolució estableix el marc interpretatiu aplicable a l’entrada en vigor del tipus  de gravamen del 20% en el ITP i AJD (modalitat de transmissions patrimonials oneroses), tant per a l’adquisició d’habitatges per part de grans tenidors com per a la transmissió d’edificis complets d’ús residencial a Catalunya. A més, aclareix elements clau: qui és considerat gran tenidor, com es computa la titularitat en règim de copropietat, què s’entén per edifici complet, les exclusions aplicables, la consolidació del domini i el tractament de les transmissions successives d’edificis.

1.- Supòsits d’aplicació del tipus del 20% 

L’aplicació del tipus agreujat del 20% en el ITP es concreta en dos supòsits específics:

A. Adquisició d’habitatge per part de grans tenidors

• El tipus agreujat s’aplica quan la persona adquirent (física o jurídica) té la condició de gran tenidor, la qual cosa, segons l’article 641-1.5 del Codi tributari de Catalunya implica:
  • Ser propietari de més de deu immobles d’ús residencial situats a Catalunya, o
  • Disposar d’una superfície construïda superior a 1.500 metrios quadrats d’ús residencial a Catalunya, o
  • Tenir cinc o més immobles urbans d’ús residencial en una  zona de mercat residencial tensionado declarada per la Generalitat
• De manera específica, s’aclareix:
  • S’inclou la propietat plena o la nua propietat, però no els drets d’usdefruit ni habitació.
  • En el còmput del nombre d’immobles que la persona física o jurídica ha de tenir per a ser gran tenidor, no es compten garatges ni trasters.
  • Es computa com a habitatge el bé immoble en el qual la persona física o jurídica (contribuent de l’impost) sigui propietària del 100 per 100.
  • Per a copropietat (proindivís), si el percentatge de participació en diferents immobles supera la superfície total de 1.500 m², existirà la condició de gran tenidor.
  • Quan una mateixa persona sigui titular al 100% d’alguns immobles en número inferior als que li atorgaria la condició de gran tenidor i en proindivís d’uns altres, se sumaran tots els metres quadrats per a determinar si supera el llindar dels 1.500 m².
  • Per a persones físiques s’exclou de la suma l’habitatge habitual, d’acord amb el principi constitucional del dret a un habitatge digne.
  • L’adquisició per gran tenidor persona física del seu habitatge habitual també queda exclosa del tipus agreujat.

 B.Transmissió d’edifici complet d’habitatges

• El tipus agreujat s’aplica així mateix quan una persona física o jurídica compra un edifici sencer d’ús residencial (edificació amb dues o més habitatges) situat a Catalunya, sigui o no objecte de divisió horitzontal, i encara que l’adquirent no sigui gran tenidor.
• S’inclou també com a edifici d’habitatges aquelles edificacions que, a més d’habitatges, incloguin altres usos –locals, magatzems, pàrquings–, quedant gravada únicament la superfície d’ús residencial i elements comuns.

2.- Exclusions i casos exempts 

Queden expressament exclosos de l’aplicació del tipus del 20%:

• L’adquisició per persona física d’un edifici que contingui un màxim de quatre habitatges, sempre que la totalitat de les mateixes es destini a ser habitual de l’adquirent i familiars fins a segon grau. La residència ha de ser efectiva i permanent en el termini de 12 mesos des de la transmissió i mantenir-se, com a norma, per tres anys (admetent-se excepcions per necessitats personals o laborals).
• Queda també exclós l’habitatge habitual de l’adquirent persona física.

3- Consolidació de domini 

En els supòsits de consolidació de domini (fi de l’usdefruit per defunció o compliment de termini) sobre habitatges gravats, el nus propietari haurà de tributar en proporció al valor corresponent en el moment de la consolidació i pel tipus vigent en aquesta data. Si llavors adquireix la condició de gran tenidor segons el nou règim, se li aplicarà el tipus del 20%. Si no, s’aplicarà el tipus ordinari.

4.- Transmissió progressiva d’edificis sencers 

En el cas d’adquisició d’un edifici complet mitjançant transmissions successives i parcials, la regularització i aplicació del tipus del 20% només s’efectuarà sobre les transmissions formalitzades després de l’entrada en vigor de la reforma (27 de juny de 2025), excloent les transmissions prèvies a aquesta data. Les autoliquidacions anteriors romandran inalterades i només es regularitzaran aquelles que, en el seu conjunt, completin l’adquisició total de l’edifici amb posterioritat al 27 de juny de 2025.

Aquesta resolució representa una nova precisió normativa rellevant en el marc de les recents reformes fiscals a Catalunya. Des de BNFIX PICH TAX LEGAL fem un seguiment actiu i constant d’aquestes novetats per a mantenir-los puntualment informats.

Atesa la complexitat i casuística del concepte de gran tenidor i dels règims de transmissió (individual, proindivís, adquisicions progressives), abordem cada situació de manera individualitzada i analitzem cas a cas per oferir-los l’assessorament més adequat.

Com sempre, quedem a la seva disposició per a resoldre qualsevol dubte o valorar l’impacte d’aquesta normativa en les seves operacions immobiliàries i fiscals.

Víctor Bueno  

victor.bueno@pich.bnfix.com 

Abogado – Área Legal