Seguint la línia d’anteriors comunicacions sobre la normativa que afecta els grans propietaris d’immobles a Catalunya (grans tenidors), reprenem el tema amb una visió actualitzada del mateix i abordant tant les obligacions vigents com el seu impacte en el mercat immobiliari i en el règim fiscal aplicable.

Tot plegat amb la finalitat d’oferir-los l’orientació més adequada per a complir amb les noves obligacions legals i tributàries.

Concepte de gran tenidor i zones de mercat residencial tensionat

La definició de gran tenidor a Catalunya segueix la línia marcada per la Llei 12/2023, de 24 de maig, pel dret a l’habitatge, amb les precisions establertes per la Generalitat de Catalunya en el tràmit de comunicació de la condició de gran tenidor. Es consideraran grans tenidors:

• Les persones físiques o jurídiques titulars de cinc o més immobles situats en municipis declarats zona de mercat residencial tensionat.
• Les persones físiques o jurídiques que siguin titulars de més de 10 immobles urbans d’ús residencial situats en territori de l’Estat o d’una superfície construïda de més de 1.500 metres quadrats d’ús residencial, excloent en tot cas els garatges i els trasters; ara bé, almenys un habitatge ha de ser a Catalunya.

Quant a les zones de mercat residencial tensionat, el llistat complet està disponible a la seu electrònica del Ministeri d’Habitatge i Agenda urbana, amb les seves consegüents actualitzacions; Catalunya és la comunitat autònoma amb major nombre de municipis declarats, en concret 271.

Situació actual i novetats

Catalunya ha aprovat i implantat en els últims mesos una regulació cada vegada més específica per als grans propietàries forquilles d’habitatge, especialment en zones de mercat residencial tensionado. Les principals mesures en vigor o que ho estaran pròximament són:

• Obligació d’inscripció en el Registre de Grans Tenidors (RGT) per a persones físiques i jurídiques que reuneixin els requisits establerts, amb sancions significatives en cas d’incompliment.

No obstant això, a data d’avui aquest Registre encara no és operatiu a falta del reglament que ha de crear-lo. Continua vigent, doncs, el règim transitori, que exigeix la comunicació a l’Agència de l’Habitatge de Catalunya de la seva condició de grans tenidors, així com el nombre d’habitatges de què són titulars.

• Drets de tanteig i retracte a favor de la Generalitat: en algunes transmissions d’habitatges de grans propietaris persona jurídica en zones de mercat residencial tensionat, l’Administració podrà exercir aquests drets preferents en totes les transmissions successives, obligant a complir deures de notificació i transparència prèvia en la venda. A més, la falta de comunicació prèvia pot implicar l’exercici del dret de retracte per l’Administració, amb conseqüències sobre la transmissió realitzada.
• Tipus agreujat del 20% en ITP per a grans tenidors i edificis complets: el 27 de juny passat va entrar en vigor el tipus especial del 20% en l’Impost sobre Transmissions Patrimonials (ITP) aplicable tant a grans tenidors com a l’adquisició d’edificis complets d’ús residencial, d’acord amb una sèrie de criteris interpretatius. S’ha intentat aclarir, encara que amb una certa dificultat, els supòsits d’aplicació, les exclusions (especialment en favor de les persones físiques per a l’adquisició d’habitatge habitual) i els criteris per al còmput de titularitat i consolidació de domini.

Algunes recomanacions

El marc normatiu està evolucionant i el seu compliment, així com una correcta planificació de les operacions immobiliàries, exigeix una anàlisi individualitzada de cada cas.

Per tant, és imprescindible:

• Revisar acuradament la situació patrimonial d’habitatges i edificis, especialment quant a la condició de gran tenidor i la ubicació en zones tensionadas.
• Valorar de manera individualitzada la conveniència de realitzar la comunicació de la condició de gran tenidor, considerant que el propi concepte no presenta una definició clara i que el procés d’aprovació normatiu ha estat, si més no, peculiar. Així mateix, ha de tenir-se en compte l’eventualitat de futures impugnacions i revisions, donada la introducció d’unes certes mesures rellevants mitjançant la figura del Decret llei, la justificació del qual en la “extraordinària i urgent necessitat” podria considerar-se discutible a la llum de les exposicions de motius que acompanyen a aquestes normes.
• Analitzar fiscalment totes les transmissions per a anticipar la possible aplicació del tipus agreujat del 20% en l’ ITP.

Com sempre, seguim al detall cada novetat legal i tributària, i estem a la seva disposició per resoldre dubtes, estudiar situacions particulars i assessorar-los sobre les seves operacions presents i futures.