El Decret llei 2/2025, de 25 de febrer, va introduir importants novetats que afecten els grans tenidors d’habitatge a Catalunya, ja que imposa noves obligacions registrals i amplia els drets de tempteig i retracte a favor de la Generalitat. A aquestes mesures se sumen ara les aprovades mitjançant el Decret llei 5/2025, del 25 de març, que introdueix una reforma fiscal amb especial impacte en les operacions immobiliàries.

Resumim a continuació els principals aspectes pràctics i fiscals que han de tenir en compte les persones físiques i jurídiques afectades per aquesta normativa:

Qui té la condició de gran tenidor d’habitatges?

Es considera gran tenidor a tota persona física o jurídica que posseeixi cinc immobles urbans d’ús residencial o més en zones tensionades o deu o més en zones no tensionades, així com els que tinguin a favor seu més de 1.500 metres quadrats construïts d’ús residencial, ja sigui en ple domini oa través de drets reals d’ús, gaudi o administració.

1.Acreditació del nombre d’habitatges: compliment transitori mentre s’implanta el Registre de Grans Forquilles
Fins que s’aprovi el reglament que reguli el funcionament del Registre de Grans Forquilles d’Habitatge, les persones jurídiques que vulguin transmetre habitatges situats a zones de mercat residencial tensionat hauran d’acreditar-ne el nombre mitjançant certificació registral.

El Deganat dels Registradors de Catalunya ha emès instruccions per obtenir aquesta certificació:

• Sol·licitud electrònica: a través de la Seu Electrònica del Col·legi de Registradors, referida a una de les finques objecte de transmissió.
• Observació específica: a la sol·licitud s’ha d’incloure el text orientatiu següent:
  “APARTAT 3 DE LA DISPOSICIÓ TRANSITÒRIA ÚNICA DEL DECRET LLEI 2/2025, ACREDITACIÓ NOMBRE D’HABITATGES”.
• Contingut de la certificació: el registrador emetrà un certificat amb el nombre total dhabitatges inscrits a favor de lentitat sol·licitant. Si cal, també s’especificarà el municipi on s’ubiquen, mitjançant consulta a l’Índex Central de la Propietat.

2. Reforma de l’ITP i AJD: entrada en vigor el 27 de juny del 2025

El Decret llei 5/2025, de 25 de març, introdueix una important reforma fiscal que afectarà les transmissions immobiliàries a partir del proper 27 de juny. Aquestes són les principals mesures aprovades:

a) Tarifa progressiva a l’ITP:

S’estableix un nou esquema de tipus aplicable en funció del valor declarat de l’immoble transmès:

• Fins a 600.000 euros: 10% (sense canvis)
• De 600.001 a 900.000 euros: 11%
• De 900.001 a 1.500.000 euros: 12%
• Més de 1.500.000 euros: 13%

b) Tipus agreujat del 20% per a grans tenidors:

Les persones físiques o jurídiques que tinguin la condició de grans tenidors i comprin habitatges a Catalunya tributaran al 20% a l’ITP. Aquest tipus especial també s’aplicarà a l’adquisició d’edificis complets, llevat que hi concorrin simultàniament els requisits següents:

• El comprador sigui persona física,
• L’edifici tingui un màxim de quatre habitatges,
• I es destini íntegrament a residència habitual del comprador o familiars durant un mínim de tres anys.

c) Supressió de la bonificació del 70% per a promotors:

Des de la publicació del Decret llei queda eliminada la bonificació del 70% a l’ITP per a societats immobiliàries que adquirien habitatges per a la seva revenda o promoció.

d) Increment del tipus de l’AJD:

La quota variable de l’AJD passa a ser del 3,5% en les transmissions immobiliàries subjectes a IVA en què s’hagi renunciat a l’exempció.

e) Noves bonificacions en operacions vinculades a habitatge i activitat empresarial:

50% de bonificació en la transmissió de:

• Edificis destinats a reconvertir-se en habitatges de protecció oficial.
• Immobles adquirits per ubicar seus socials o centres de treball.
• 100% de bonificació en adquisicions per cooperatives dhabitatge sense ànim de lucre.

f) Mesures per facilitar l’accés dels joves a l’habitatge:

El tipus reduït del 5% a l’ITP s’amplia a menors de 35 anys (abans 32).
S’aplicarà una bonificació del 100% a l’AJD per a l’adquisició de primer habitatge habitual subjecte a IVA, sempre que es formalitzi en escriptura pública.

3. Modificacions a l’IRPF (amb efectes des de l’1 de gener de 2025)
El Decret llei 5/2025 també introdueix mesures fiscals a l’impost sobre la renda de les persones físiques (IRPF):

• Reducció del tipus aplicable als trams inferiors: del 10,5% al ​​9,5%.
• Simplificació de l’escala de gravamen.
• Increment de la deducció per lloguer dhabitatge habitual: de 300 a 500 euros anuals.
• Ampliació del límit d’edat per aplicar aquesta deducció (fins a 35 anys) i del llindar de renda (fins a 30.000 euros de base imposable).

El conjunt de mesures aprovades constitueix un canvi rellevant tant des del punt de vista del compliment normatiu com de la fiscalitat de les operacions immobiliàries. És recomanable que analitzin amb detall cada operació present i futura a fi d’evitar contingències legals o tributàries.

Com sempre, quedem a la vostra disposició per atendre qualsevol dubte sobre la matèria.