El Decreto ley 2/2025, de 25 de febrero, introdujo importantes novedades que afectan a los grandes tenedores de vivienda en Cataluña, pues impone nuevas obligaciones registrales y amplía los derechos de tanteo y retracto a favor de la Generalitat. A estas medidas se suman ahora las aprobadas mediante el Decreto ley 5/2025, de 25 de marzo, que introduce una reforma fiscal con especial impacto en las operaciones inmobiliarias. 

Resumimos a continuación los principales aspectos prácticos y fiscales que deben tener en cuenta las personas físicas y jurídicas afectadas por esta normativa: 

 ¿Quién tiene la condición de gran tenedor de viviendas? 

Se considera gran tenedor a toda persona física o jurídica que posea cinco o más inmuebles urbanos de uso residencial en zonas tensionadas o diez o más en zonas no tensionadas, así como quienes tengan a su favor más de 1.500 metros cuadrados construidos de uso residencial, ya sea en pleno dominio o a través de derechos reales de uso, disfrute o administración. 

1. Acreditación del número de viviendas: cumplimiento transitorio mientras se implanta el Registro de Grandes Tenedores

Hasta que se apruebe el reglamento que regule el funcionamiento del Registro de Grandes Tenedores de Vivienda, las personas jurídicas que quieran transmitir viviendas situadas en zonas de mercado residencial tensionado deberán acreditar el número de las mismas mediante certificación registral. 

El Decanato de los Registradores de Cataluña ha emitido instrucciones para la obtención de esta certificación: 

• Solicitud electrónica: a través de la Sede Electrónica del Colegio de Registradores, referida a una de las fincas objeto de transmisión. 

• Observación específica: en la solicitud debe incluirse el siguiente texto orientativo:
  “APARTADO 3 DE LA DISPOSICIÓN TRANSITORIA ÚNICA DEL DECRETO LEY 2/2025, ACREDITACIÓN NÚMERO DE VIVIENDAS”. 

• Contenido de la certificación: el registrador emitirá un certificado con el número total de viviendas inscritas a favor de la entidad solicitante. Si fuera necesario, se especificará también el municipio donde se ubican, mediante consulta al Índice Central de la Propiedad. 

2. Reforma del ITP y AJD: entrada en vigor el 27 de junio de 2025

El Decreto ley 5/2025, de 25 de marzo, introduce una importante reforma fiscal que afectará a las transmisiones inmobiliarias a partir del próximo 27 de junio. Estas son las principales medidas aprobadas: 

a) Tarifa progresiva en el ITP:

Se establece un nuevo esquema de tipos aplicables en función del valor declarado del inmueble transmitido: 

• Hasta 600.000 euros: 10% (sin cambios) 

• De 600.001 a 900.000 euros: 11% 

• De 900.001 a 1.500.000 euros: 12% 

• Más de 1.500.000 euros: 13% 

b) Tipo agravado del 20% para grandes tenedores:

Las personas físicas o jurídicas que tengan la condición de grandes tenedores y adquieran viviendas en Cataluña tributarán al 20% en el ITP. Este tipo especial también se aplicará a la adquisición de edificios completos, salvo que concurran simultáneamente los siguientes requisitos: 

• El comprador sea persona física, 

• El edificio tenga un máximo de cuatro viviendas, 

• Y se destine íntegramente a residencia habitual del comprador o sus familiares durante un mínimo de tres años. 

c) Supresión de la bonificación del 70% para promotores:

Desde la publicación del Decreto ley queda eliminada la bonificación del 70% en el ITP para sociedades inmobiliarias que adquirían viviendas para su reventa o promoción. 

d) Incremento del tipo del AJD:

La cuota variable del AJD pasa a ser del 3,5% en aquellas transmisiones inmobiliarias sujetas a IVA en las que se haya renunciado a la exención. 

e) Nuevas bonificaciones en operaciones vinculadas a vivienda y actividad empresarial:

• 50% de bonificación en la transmisión de: 

• Edificios destinados a reconvertirse en viviendas de protección oficial. 

• Inmuebles adquiridos para ubicar sedes sociales o centros de trabajo. 

• 100% de bonificación en adquisiciones por cooperativas de vivienda sin ánimo de lucro. 

f) Medidas para facilitar el acceso de los jóvenes a la vivienda:

• El tipo reducido del 5% en el ITP se amplía a menores de 35 años (antes 32). 

• Se aplicará una bonificación del 100% en el AJD para la adquisición de primera vivienda habitual sujeta a IVA, siempre que se formalice en escritura pública. 

3. Modificaciones en el IRPF (con efectos desde 1 de enero de 2025)

El Decreto ley 5/2025 también introduce medidas fiscales en el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF): 

• Reducción del tipo aplicable en los tramos inferiores: del 10,5% al 9,5%. 

• Simplificación de la escala de gravamen. 

• Incremento de la deducción por alquiler de vivienda habitual: de 300 a 500 euros anuales. 

• Ampliación del límite de edad para aplicar esta deducción (hasta 35 años) y del umbral de renta (hasta 30.000 euros de base imponible). 

El conjunto de medidas aprobadas constituye un cambio relevante tanto desde el punto de vista del cumplimiento normativo como de la fiscalidad de las operaciones inmobiliarias. Es recomendable que analicen con detalle cada operación presente y futuras a fin de evitar contingencias legales o tributarias. 

Como siempre, quedamos a su disposición para atender cualquier duda sobre la materia.