Novedades en la regulación del derecho de tanteo y retracto a favor de la Generalitat en determinadas transmisiones de viviendas, sobre todo en áreas tensionadas: estas modificaciones afectan tanto al ámbito objetivo de aplicación del derecho como a la introducción de nuevas excepciones relevantes, que benefician a promotores y operaciones vinculadas a obra nueva. 

¿Dónde se aplica el derecho de tanteo y retracto? 

La Generalitat de Cataluña mantiene su derecho de tanteo y retracto en la transmisión de los siguientes inmuebles: 

• Cualquier vivienda situada en zona de mercado residencial tensionado que sea propiedad de un gran tenedor persona jurídica inscrito en el Registro de Grandes Tenedores. 

• Cualquier vivienda que proceda de una subasta administrativa o judicial, con independencia de la condición del transmitente. 

En la práctica, comporta la obligación de notificación previa a la Generalitat en las operaciones sujetas, así como el riesgo de ejercicio del derecho de retracto en caso de incumplimiento de los deberes formales. 

Operaciones excluidas del tanteo y retracto 

Como principal novedad, se introducen excepciones expresas de gran relevancia para promotores y operadores inmobiliarios, que suponen una importante matización del régimen general. 

En concreto, el derecho de tanteo y retracto no se aplica a: 

• Las transmisiones de viviendas de nueva construcción o de gran rehabilitación, siempre que se realicen dentro del plazo de un año desde el otorgamiento de la cédula de habitabilidad. 

• Las transmisiones de viviendas de nueva construcción o gran rehabilitación entre sociedades de un mismo grupo empresarial, que tengan el mismo objeto social o desarrollen una actividad inmobiliaria similar, siempre que sea la primera transmisión derivada de una obra nueva. 

Asimismo, en el caso de viviendas de nueva construcción (no gran rehabilitación), durante el mismo plazo de un año: 

• Las viviendas comercializadas no deben inscribirse en el Registro de viviendas vacías. 

• Los promotores que únicamente dispongan de existencias de obra nueva para su transmisión a terceros no están obligados a inscribirse en el Registro de Grandes Tenedores. 

Como hemos señalado en anteriores comunicaciones, el marco normativo en materia de vivienda en Cataluña continúa siendo particularmente dinámico y complejo, lo que exige una revisión constante y una planificación jurídica y fiscal cuidadosa de las operaciones inmobiliarias. 

Como siempre, quedamos a su disposición para resolver cualquier duda, analizar casos concretos o valorar el impacto de esta normativa en sus operaciones presentes o futuras.