La Dirección General de Tributos y Juego de la Generalitat de Catalunya ha aprobado la Resolución 3/2025, de 27 de junio, relativa a la aplicación del nuevo tipo agravado del 20% en el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados (ITP y AJD), que afecta tanto a grandes propietarios de viviendas (grandes tenedores) como a transmisiones de edificio completo, según lo previsto en el Decreto ley 5/2025, de 25 de marzo. 

Dicha resolución establece el marco interpretativo aplicable a la entrada en vigor del tipo de gravamen del 20% en el ITP y AJD (modalidad de transmisiones patrimoniales onerosas), tanto para la adquisición de viviendas por grandes tenedores como para la transmisión de edificios completos de uso residencial en Cataluña. Además, aclara elementos clave: quién es considerado gran tenedor, cómo se computa la titularidad en régimen de copropiedad, qué se entiende por edificio completo, las exclusiones aplicables, la consolidación del dominio y el tratamiento de las transmisiones sucesivas de edificios. 

 1.- Supuestos de aplicación del tipo del 20% 

La aplicación del tipo agravado del 20% en el ITP se concreta en dos supuestos específicos:

A. Adquisición de vivienda por parte de grandes tenedores

• El tipo agravado se aplica cuando la persona adquirente (física o jurídica) tiene la condición de gran tenedor, lo cual, según el artículo 641-1.5 del Código tributario de Catalunya implica: 
  • Ser propietario de más de diez inmuebles de uso residencial situados en Catalunya, o 
  • Disponer de una superficie construida superior a 1.500 metrios cuadrados de uso residencial en Catalunya, o 
  • Tener cinco o más inmuebles urbanos de uso residencial en una  zona de mercado residencial tensionado declarada por la Generalitat  

• De forma específica, se aclara: 
  • Se incluye la propiedad plena o la nuda propiedad, pero no los derechos de usufructo ni habitación. 
  • En el cómputo del número de inmuebles que la persona física o jurídica ha de tener para ser gran tenedor, no se cuentan garajes ni trasteros. 
  • Se computa como vivienda el bien inmueble en el que la persona física o jurídica (contribuyente del impuesto) sea propietaria del 100 por 100. 
  • Para copropiedad (proindiviso), si el porcentaje de participación en diferentes inmuebles supera la superficie total de 1.500 m², existirá la condición de gran tenedor. 
  • Cuando una misma persona sea titular al 100% de algunos inmuebles en número inferior a los que le otorgaría la condición de gran tenedor y en proindiviso de otros, se sumarán todos los metros cuadrados para determinar si supera el umbral de los 1.500 m². 
  • Para personas físicas se excluye de la suma la vivienda habitual, de acuerdo con el principio constitucional del derecho a una vivienda digna. 
  • La adquisición por gran tenedor persona física de su vivienda habitual también queda excluida del tipo agravado. 

 B.Transmisión de edificio completo de viviendas

• El tipo agravado se aplica asimismo cuando una persona física o jurídica compra un edificio entero de uso residencial (edificación con dos o más viviendas) situado en Catalunya, sea o no objeto de división horizontal, y aunque el adquirente no sea gran tenedor. 

• Se incluye también como edificio de viviendas aquellas edificaciones que, además de viviendas, incluyan otros usos –locales, almacenes, parkings–, quedando gravada únicamente la superficie de uso residencial y elementos comunes.

2.- Exclusiones y supuestos exentos 

Quedan expresamente excluidos de la aplicación del tipo del 20%: 

• La adquisición por persona física de un edificio que contenga un máximo de cuatro viviendas, siempre que la totalidad de las mismas se destine a ser habitual del adquirente y familiares hasta segundo grado. La residencia debe ser efectiva y permanente en el plazo de 12 meses desde la transmisión y mantenerse, como norma, por tres años (admitiéndose excepciones por necesidades personales o laborales). 

• Queda igualmente excluida la vivienda habitual del adquirente persona física.

3- Consolidación de dominio 

En los supuestos de consolidación de dominio (fin del usufructo por fallecimiento o cumplimiento de plazo) sobre viviendas gravadas, el nudo propietario deberá tributar en proporción al valor correspondiente en el momento de la consolidación y por el tipo vigente en esa fecha. Si entonces adquiere la condición de gran tenedor según el nuevo régimen, se le aplicará el tipo del 20%. Si no, se aplicará el tipo ordinario.  

4.- Transmisión progresiva de edificios enteros 

En el caso de adquisición de un edificio completo mediante transmisiones sucesivas y parciales, la regularización y aplicación del tipo del 20% solo se efectuará sobre las transmisiones formalizadas tras la entrada en vigor de la reforma (27 de junio de 2025), excluyendo las transmisiones previas a esta fecha. Las autoliquidaciones anteriores permanecerán inalteradas y sólo se regularizarán aquellas que, en su conjunto, completen la adquisición total del edificio con posterioridad al 27 de junio de 2025. 

Esta Resolución representa una nueva precisión normativa relevante en el marco de las recientes reformas fiscales en Cataluña. Desde BNFIX PICH TAX LEGAL hacemos un seguimiento activo y constante de estas novedades para mantenerles puntualmente informados. 

Dada la complejidad y casuística del concepto de gran tenedor y de los regímenes de transmisión (individual, proindiviso, adquisiciones progresivas), abordamos cada situación de forma individualizada y analizamos caso a caso para ofrecerles el asesoramiento más adecuado. 

Como siempre, quedamos a su disposición para resolver cualquier duda o valorar el impacto de esta normativa en sus operaciones inmobiliarias y fiscales. 

 

Víctor Bueno  

victor.bueno@pich.bnfix.com 

Abogado – Área Legal