Las últimas novedades legislativas y fiscales que afectan a los grandes propietarios de vivienda (grandes tenedores) en Catalunya, y recogidas sobre todo en los Decretos-ley 2/2025, 5/2025 y 10/2025, están generando muchas dudas. Dado que inciden en el funcionamiento y tributación del mercado inmobiliario, especialmente en las áreas tensionadas, hemos preparado una circular de recordatorio que creemos que puede ser de utilidad para las personas físicas y jurídicas afectadas. 

1. Marco legal y concepto de gran tenedor

¿Quién es considerado gran tenedor? 

La definición de gran tenedor en Catalunya sigue la línea marcada por la Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda. Se considerarán grandes tenedores: 

• Personas físicas o jurídicas que posean cinco o más inmuebles urbanos destinados a uso residencial en una zona tensionada o diez en zonas no tensionadas. 

• Aquellos titulares de una superficie construida superior a 1.500 m² de uso residencial.

2. Registro de Grandes Tenedores (RGT)

El Decreto-ley 2/2025 prevé la creación del Registro de Grandes Tenedores de Vivienda de Cataluña. Su implementación se estructura en dos fases:

– Fase transitoria: del 27 de febrero de 2025 hasta que se publique el reglamento. 

Hasta que se apruebe el reglamento de funcionamiento del Registro, las personas jurídicas que quieran transmitir viviendas situadas en zonas de mercado residencial tensionado deberán acreditar su número de viviendas mediante certificación registral, que podrán solicitar a través de la Sede electrónica del Colegio de Registradores. 

Asimismo, la sede electrónica de la Generalitat ha abierto un trámite por el que los grandes tenedores de vivienda deben comunicar a la Agència de l’Habitatge de Barcelona su condición de grandes tenedores. No hay que aportar ninguna documentación específica, aunque se podría llegar a requerir el título de propiedad de las viviendas. Tampoco hay que abonar ninguna tasa por este trámite.  

–Fase definitiva: tras la aprobación del reglamento (prevista para octubre de 2025), la inscripción será obligatoria. La falta de inscripción puede ser sancionada con multas de entre 9.001 y 90.000 euros, además de limitar la capacidad para realizar operaciones inmobiliarias.  

3. Ampliación de los derechos de tanteo y retracto

El DL 2/2025 amplía el derecho de adquisición preferente (tanteo y retracto) por parte de la Generalitat en zonas tensionadas:   

Afecta a cualquier transmisión de viviendas propiedad de un gran tenedor (persona jurídica) situadas en zonas de mercado residencial tensionado, siempre que dicho propietario esté inscrito en el Registro de Grandes Tenedores. 

La Generalitat podrá ejercer estos derechos no solo en la primera transmisión, sino también en todas las transmisiones sucesivas que tengan lugar mientras esté vigente el Decreto ley 2/2025. 

Cuando un gran tenedor persona jurídica pretenda vender una vivienda ubicada en una zona tensionada, deberá notificar previamente a la Generalitat, informando de las condiciones y precio acordados con el comprador. 

La Generalitat dispondrá de un plazo para ejercer su derecho de tanteo, lo que le permitirá adquirir el inmueble por el mismo precio y condiciones pactados. 

Si la venta se formaliza sin la notificación previa, la Generalitat podrá ejercer el derecho de retracto, lo que significa que podrá adquirir el inmueble posteriormente, sustituyéndose al comprador original. 

El único supuesto excluido del derecho de tanteo y retracto es el de las viviendas de nueva construcción, siempre que el comprador sea una persona física que la destine a su residencia habitual.  

4. Reforma fiscal: Decreto-ley 5/2025

El Decreto-ley 5/2025 introduce una subida significativa en el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP): 

Se establece un tipo especial del 20% para la adquisición de viviendas por parte de grandes tenedores, tanto personas físicas como jurídicas. Esta medida se aplicará igualmente en la compra de edificios residenciales completos, salvo en determinados supuestos. Quedarán excluidas de este tipo agravado las adquisiciones en las que concurran TODAS estas circunstancias: 

• El comprador sea una persona física, 

• El edificio cuente con un máximo de cuatro viviendas, 

• Y su destino exclusivo sea servir de residencia habitual para el comprador o sus familiares durante un periodo mínimo de tres años.

5. Otros ajustes normativos relevantes

E Diari Oficial de la Generalitat de Catalunya (DOGC) del 14 de mayo publicó el Decreto ley 10/2025, de 13 de mayo, que se modifica el Decreto ley 6/2025, de 25 de marzo, de medidas urgentes en materia del Impuesto sobre las Estancias en Establecimientos Turísticos (IEET). 

Este nuevo Decreto ley aplaza, con carácter retroactivo, la entrada en vigor de las nuevas tarifas previstas en el Decreto ley 6/2025. En concreto, las tarifas no se aplicarán hasta el primer período de liquidación que se inicie tras la entrada en vigor de la futura ley que se apruebe una vez tramitado el correspondiente proyecto legislativo en el Parlament. 

Actualmente, por tanto, sigue vigente el régimen anterior del IEET, y se aplican las tarifas que estaban en vigor antes del Decreto ley 6/2025. 

Como siempre, quedamos a su disposición para atender cualquier duda sobre el tema