Aprovat el registre de grans tenidors d’habitatge a Catalunya

---

Entra en vigor el Decreto ley 2/2025, de 25 de febrero, que amplía, además, los derechos de tanteo y retracto de la Generalitat

---

El passat 27 de febrer va entrar en vigor el decret llei 2/2025, de 25 de febrer, que contempla mesures urgents en matèria de vivenda i urbanisme i introdueix novetats que afecten els grans tenidors de vivenda a Catalunya.

Així, amplia tant l’àmbit subjectiu del Registre de Grans Tenedors com els supòsits d’aplicació dels drets de tanteig i retracte a favor de la Generalitat de Catalunya.

Registre de Grans Tenedors de Vivenda: inscripció obligatòria i control

Entre les mesures més rellevants destaca la creació i ampliació del Registre de Grans Tenedors de Vivenda.

Amb l’entrada en vigor del decret llei 2/2025 estaran obligats a inscriure’s en aquest Registre no només, com fins ara, les persones jurídiques que siguin grans tenidores d’acord amb l’art. 5 de la Llei 24/2015, de 29 de juliol, de mesures urgents per afrontar l’emergència en l’àmbit de la vivenda i la pobresa energètica, sinó també les persones físiques i jurídiques considerades grans tenidores en virtut de l’art. 3.k) de la Llei 12/2023, de 24 de maig, pel dret a la vivenda (els “Grans Tenedors”).

Les empreses a les quals es fa referència a l’apartat anterior que compleixin els requisits per inscriure’s al Registre han de comunicar a l’Agència de l’Habitatge de Catalunya la seva condició de grans tenidores, així com el nombre d’habitatges de la seva propietat. Quan entri en vigor el reglament que reguli el funcionament del Registre, hauran de fer la inscripció en la forma i terminis que es determinin.

La falta d’inscripció o l’incompliment d’aquestes obligacions pot comportar sancions.

Qui és considerat gran tenidor?

La definició de gran tenidor a Catalunya segueix la línia marcada per la Llei 12/2023, de 24 de maig, pel dret a la vivenda. Tenen aquesta condició:

• Persones físiques o jurídiques que posseeixin cinc o més immobles urbans destinats a ús residencial en una zona tensionada o deu en zones no tensionades.

• Aquells titulars d’una superfície construïda superior a 1.500 m² d’ús residencial.

S’inclouen tant les vivendes que ostenti en ple domini com les que controli mitjançant drets reals que permetin l’ús, gaudi o administració ordinària, com el usufructe.

Pel que fa a la seva ubicació, al parlar de zona de mercat residencial tensionat, únicament es computen els immobles situats en aquesta. Tanmateix, en termes generals, el còmput es pot realitzar a nivell de tot el territori nacional, conforme a l’àmbit d’aplicació estatal de la Llei 12/2023.

Reforç i ampliació dels drets de tanteig i retracte

El decret llei 2/2025 també amplia de manera considerable els drets de tanteig i retracte a favor de la Generalitat de Catalunya, reforçant el dret d’adquisició preferent de l’administració sobre determinats immobles.

Aquests drets, que ja existien en supòsits com transmissions derivades d’execucions hipotecàries o dacions en pagament, s’amplien ara a un nou àmbit:

• Qualsevol transmissió d’habitatges propietat d’un gran tenidor (persona jurídica) situades en zones de mercat residencial tensionat, sempre que aquest propietari estigui inscrit al Registre de Grans Tenedors.

• La Generalitat podrà exercir aquests drets no només en la primera transmissió, sinó també en totes les transmissions successives que tinguin lloc mentre estigui vigent el decret llei 2/2025.

Acreditació registral i requisits formals en la compravenda

Fins que el Registre de Grans Tenedors de Vivenda estigui plenament operatiu, les persones jurídiques que desitgin transmetre habitatges situats en zones de mercat residencial tensionat hauran d’acreditar el nombre d’habitatges que posseeixen en aquest moment. Aquesta acreditació haurà de realitzar-se mitjançant una certificació registral, que a més haurà d’incorporar-se expressament a l’escriptura pública de compravenda.

Notificació prèvia a la Generalitat: requisit essencial

Quan un gran tenidor persona jurídica pretengui vendre una vivenda ubicada en una zona tensionada, haurà de notificar prèviament a la Generalitat, informant de les condicions i preu acordats amb el comprador.

La Generalitat disposarà d’un termini per exercir el seu dret de tanteig, la qual cosa li permetrà adquirir l’immoble pel mateix preu i condicions pactats.

Si la venda es formalitza sense la notificació prèvia, la Generalitat podrà exercir el dret de retracte, el que significa que podrà adquirir l’immoble posteriorment, substituint-se al comprador original.

Única excepció: vivenda nova per a ús habitual

L’únic supòsit exclòs del dret de tanteig i retracte és el de les vivendes de nova construcció, sempre que el comprador sigui una persona física que la destini a la seva residència habitual.

L’impacte en la venda d’immobles proindivís

Aquest nou règim pot generar dificultats afegides en les vendes d’immobles en proindivís (quan diverses persones són copropietàries d’un mateix immoble). En aquests casos, si un dels copropietaris té la condició de gran tenidor, qualsevol transmissió de la seva part indivisa podria quedar subjecta al dret de tanteig i retracte de la Generalitat, fins i tot quan els altres copropietaris no siguin grans tenidors.

Aquesta circumstància pot suposar un retard o bloqueig de l’operació de venda, ja que la Generalitat ha de ser notificada prèviament i disposa d’un termini per decidir si exerceix el seu dret d’adquisició preferent, afectant així l’agilitat i seguretat de les operacions en règim de copropietat.

Proposta de modificació de l’Impost sobre Transmissions Patrimonials (ITP): possibles nous trams i tipus agreujat per a grans tenidors

Paral·lelament, la Generalitat i Comuns han arribat a un principi d’acord sobre una possible modificació de la tarifa de l’Impost sobre Transmissions Patrimonials i Actes Jurídics Documentats (ITP i AJD). Aquesta proposta planteja introduir una estructura progressiva amb quatre trams en funció del valor de l’immoble transmès. No obstant això, és només un plantejament en fase de negociació, pendent de tramitació i aprovació definitiva que, de prosperar, seguiria la següent estructura:

• Fins a 600.000 euros: 10%

• Entre 600.000 i 900.000 euros: 11%

• Entre 900.000 i 1.500.000 euros: 12%

• Més de 1.500.000 euros: 13%

En aquest mateix context, la Generalitat i Comuns han plantejat també introduir un tipus incrementat del 20% en l’ITP per grans tenidors (persones físiques o jurídiques) que adquireixin habitatges a Catalunya.

De prosperar aquesta proposta, el tipus incrementat del 20% també s’aplicaria a l’adquisició d’edificis complets, tant si estan dividits horitzontalment com si no, excepte en els següents casos:

• Edificis de fins a quatre vivendes.

• Sempre que el comprador no sigui un gran tenidor.

• I que l’edifici es destini íntegrament a residència habitual del comprador o dels seus familiars durant almenys tres anys després de la compra.

Esperem que aquest plantejament evolucioni, ja que no sembla ser el camí més adequat per augmentar l’oferta d’habitatges en lloguer o en venda.

En qualsevol cas, és fonamental que empreses, inversors i particulars que es vegin afectats avaluïn amb deteniment l’estratègia més adequada a seguir en aquest nou escenari normatiu.

Com sempre, quedem a la seva disposició per atendre qualsevol dubte sobre el tema.