Aprobado el registro de grandes tenedores de vivienda en Catalunya

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Entra en vigor el Decreto ley 2/2025, de 25 de febrero, que amplía, además, los derechos de tanteo y retracto de la Generalitat

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El pasado 27 de febrero entró en vigor el Decreto ley 2/2025, de 25 de febrero, que contempla medidas urgentes en materia de vivienda y urbanismo e introduce novedades que afectan a los grandes tenedores de vivienda en Catalunya.

Así, amplía tanto el ámbito subjetivo del Registro de Grandes Tenedores como los supuestos de aplicación de los derechos de tanteo y retracto a favor de la Generalitat de Catalunya.

Registro de Grandes Tenedores de Vivienda: inscripción obligatoria y control

Entre las medidas más relevantes destaca la creación y ampliación del Registro de Grandes Tenedores de Vivienda.

Con la entrada en vigor del Decreto ley 2/2025 estarán obligados a inscribirse en este Registro no solo, como hasta ahora, las personas jurídicas que sean  grandes tenedoras de acuerdo con en el art. 5 de la Ley 24/2015, de 29 de julio, de medidas urgentes para afrontar la emergencia en el ámbito de la vivienda y la pobreza energética, sino también las personas físicas y jurídicas consideradas grandes tenedoras en virtud del art. 3.k) de la Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda (los «Grandes Tenedores»).

Las empresas a las que se refiere el apartado anterior que cumplan los requisitos para inscribirse en el Registro, deben comunicar a la Agencia de la Vivienda de Cataluña su condición de grandes tenedoras, así como el número de viviendas de su propiedad. Cuando entre en vigor el reglamento que regule el funcionamiento del Registro, deberán hacer la inscripción en la forma y plazos que se determinen.

La falta de inscripción o el incumplimiento de estas obligaciones puede acarrear sanciones

¿Quién es considerado gran tenedor?

La definición de gran tenedor en Catalunya sigue la línea marcada por la Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda. Tienen esta condición:

• Personas físicas o jurídicas que posean cinco o más inmuebles urbanos destinados a uso residencial en una zona tensionada o diez en zonas no tensionadas.
• Aquellos titulares de una superficie construida superior a 1.500 m² de uso residencial.

Se incluyen tanto las viviendas que ostente en pleno dominio como las que controle mediante derechos reales que permitan el uso, disfrute o administración ordinaria, como el usufructo.

En cuanto a su ubicación, al hablar de zona de mercado residencial tensionado, únicamente se computan los inmuebles situados la misma. Sin embargo, en términos generales, el cómputo puede realizarse a nivel de todo el territorio nacional, conforme al ámbito de aplicación estatal de la Ley 12/2023.

Refuerzo y ampliación de los derechos de tanteo y retracto

El Decreto ley 2/2025 también amplía de forma considerable los derechos de tanteo y retracto a favor de la Generalitat de Catalunya, reforzando el derecho de adquisición preferente de la administración sobre determinados inmuebles.

Estos derechos, que ya existían en supuestos como transmisiones derivadas de ejecuciones hipotecarias o daciones en pago, se extienden ahora a un nuevo ámbito:

• Cualquier transmisión de viviendas propiedad de un gran tenedor (persona jurídica) situadas en zonas de mercado residencial tensionado, siempre que dicho propietario esté inscrito en el Registro de Grandes Tenedores.
• La Generalitat podrá ejercer estos derechos no solo en la primera transmisión, sino también en todas las transmisiones sucesivas que tengan lugar mientras esté vigente el Decreto ley 2/2025.

Acreditación registral y requisitos formales en la compraventa

Hasta que el Registro de Grandes Tenedores de Vivienda esté plenamente operativo, las personas jurídicas que deseen transmitir viviendas situadas en zonas de mercado residencial tensionado deberán acreditar el número de viviendas que poseen en ese momento. Esta acreditación deberá realizarse mediante una certificación registral, que además deberá incorporarse expresamente a la escritura pública de compraventa.

Notificación previa a la Generalitat: requisito esencial

Cuando un gran tenedor persona jurídica pretenda vender una vivienda ubicada en una zona tensionada, deberá notificar previamente a la Generalitat, informando de las condiciones y precio acordados con el comprador.

La Generalitat dispondrá de un plazo para ejercer su derecho de tanteo, lo que le permitirá adquirir el inmueble por el mismo precio y condiciones pactados.

Si la venta se formaliza sin la notificación previa, la Generalitat podrá ejercer el derecho de retracto, lo que significa que podrá adquirir el inmueble posteriormente, sustituyéndose al comprador original.

Única excepción: vivienda nueva para uso habitual

El único supuesto excluido del derecho de tanteo y retracto es el de las viviendas de nueva construcción, siempre que el comprador sea una persona física que la destine a su residencia habitual.

El impacto en la venta de inmuebles proindiviso

Este nuevo régimen puede generar dificultades añadidas en las ventas de inmuebles en proindiviso (cuando varias personas son copropietarias de un mismo inmueble). En estos casos, si uno de los copropietarios tiene la condición de gran tenedor, cualquier transmisión de su parte indivisa podría quedar sujeta al derecho de tanteo y retracto de la Generalitat, incluso cuando los otros copropietarios no sean grandes tenedores.

Esta circunstancia puede suponer un retraso o bloqueo de la operación de venta, ya que la Generalitat debe ser notificada previamente y dispone de un plazo para decidir si ejerce su derecho de adquisición preferente, afectando así la agilidad y seguridad de las operaciones en régimen de copropiedad.

Propuesta de modificación del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP): posibles nuevos tramos y tipo agravado para grandes tenedores

Paralelamente, la Generalitat y Comuns han alcanzado un principio de acuerdo sobre una posible modificación de la tarifa del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados (ITP y AJD). Esta propuesta plantea introducir una estructura progresiva con cuatro tramos en función del valor del inmueble transmitido. No obstante, es solo un planteamiento en fase de negociación, pendiente de tramitación y aprobación definitiva que, de prosperar, seguiría la siguiente estructura:

• Hasta 600.000 euros: 10%
• Entre 600.000 y 900.000 euros: 11%
• Entre 900.000 y 1.500.000 euros: 12%
• Más de 1.500.000 euros: 13%

En este mismo contexto, la Generalitat y Comuns han planteado también introducir un tipo incrementado del 20% en el ITP para grandes tenedores (personas físicas o jurídicas) que adquieran viviendas en Catalunya.

De prosperar esta propuesta, el tipo incrementado del 20% también se aplicaría a la adquisición de edificios completos, tanto si están divididos horizontalmente como si no, salvo en los siguientes casos:

• Edificios de hasta cuatro viviendas.
• Siempre que el comprador no sea un gran tenedor.
• Y que el edificio se destine íntegramente a residencia habitual del comprador o de sus familiares durante al menos tres años tras la compra.

Esperemos que este planteamiento evolucione, ya que no parece ser el camino más adecuado para aumentar la oferta de viviendas en alquiler o en venta.

En cualquier caso, es fundamental que empresas, inversores y particulares que se vean afectados evalúen con detenimiento la estrategia más adecuada a seguir en este nuevo escenario normativo.

Como siempre, quedamos a su disposición para atender cualquier duda sobre el tema.